맹지란 무엇인가

 요즘엔 많은 사람들이 부동산에 관심이 많을 것입니다. 그런데 부동산 공부를 아무리 해도 실제 부동산 매매시 사기 아닌 사기를 당하는 경우가 많습니다. 그 중에서도 밑에는 절대로 매매 하지 말아야 할 부동산인 '맹지'에 대해 설명 해보겠습니다. 



 민원 24에서는 전국의 모든 땅에 대해 누구나 지적도를 열람할 수 있습니다. 지적도에는 위와 같은 식으로 지번 및 지목이라는 것이 표시 되는데 숫자 뒤에 '산'이 붙으면 말그대로 산이고, '대'는 대지, '전'은 밭, '도'는 도로를 뜻합니다. 


 그럼 여기서 퀴즈 입니다. 위의 그림을 보시면 맨위로 산(임야)이 있고 밑에 쪽과 우측에 도로가 있습니다. 맨위의 산123을 제외하고 여러분이 집을 지으려고 땅을 보러 갔는데요.


 자 임의로시세를 매겨 보겠습니다.


124 대는 입구가 좁고 못생겨서 평당 800만원

126 대는 좀 이쁘네요 평당 1,000만원

127 대는 폭이 좀 아쉽네요 평당 900만원

129 대는 도로를 두개나 끼고 있어서 평당 1,200만원

128 대 호리호리 하지만 골목 안쪽이라 평당 1,050만원

125 대는 크고 잘 나보이는데 유난히 싸게 나와 있습니다. 평당 650만원 의 시세로 여러분들에게 부동산 업자가 가격을 알려 줬습니다. 


 크기는 다르지만 모두 같은 크기의 면적을 가졌다고 가정할 때 그대님들은 6개 땅 중 하나는 무조건 살수 있는 현금이 있다면 본인의 소중한 집을 짓기 위해 어떤 땅을 사겠습니까?


 옆에서 같이 땅을 보러간 부동산 형님이 같은 동인데 매우 싸게 나온 125 대를 사는 게 좋겠다고 부추깁니다. 여러분들이 보기에도 빨간색 땅이 좋아 보일겁니다. 그래서~125대를 계약을 했습니다. 


 축하합니다. 그 순간에 여러분은 사기 아닌 사기에 당첨 되었습니다.


 지적도에 앞서 말한대로 '대'라는 명칭이 붙는 대지를 사야 집을 지을 수 있습니다. 위의 그림을 보면 전부 '대'라고 쓰여 있고, 싸고 좋은 땅을 산 거 같은데 '왠 사기?'냐고 싶으실 겁니다. 



 설명 들어 가겠습니다. 


 125대를 매매 한 것이 왜 잘못되냐 하면요. 그 땅은 분명 집을 지을 수 있어야 하는 '대지'입니다만, 또 다른 이름으로 '맹지'라고 불리는 땅입니다.


 건축법에는 건축 허가에 대한 몇 백가지의 조건이 습니다. 그 중에 제일 중요한 것이 '대지는 자동차 통행까지 고려하면 최소 4M이상의 도로에 접해야 한다.'는 접도규정이 건축법에 존재 합니다. 앞에 그림을 다시 보면 125 대를 제외한 땅은 모두 130도와 131도에 닿아 있는데 125 대는 위의 산과  다른 대지에는 접해 있지만 도로의 'ㄷ'자와는 전혀 닿아 있지 않습니다.


 그렇습니다. 이렇게 생긴 땅이 '맹지'라고 불리는 놈입니다. 이놈의 맹지는 법적으로는 사고파는데 전혀 문제는 없습니다. 


 다만 집을 못지을 뿐입니다.


맹지에 집을 허가 내려면 아마도 장관급 정도의 빽은 있어야 할 것입니다. 음. 어쩌면 요즘엔 장관급 빽으로도 안될 수도 있습니다. 땅을 사기 전에는 꼭 지적도를 띄어서 '맹지' 여부를 꼭 확인해야 합니다.


 그대님들이 맹지임을 발견했는데도 '괜찮다. 걱정마라.'는 지주나 부동산 실장 아재가 있다면 싸다구를 날리고 훅하고 밟아줘야 합니다. 더구나 맹지를 권하는 이가 지인이면 인연을 끊어도 됩니다. 


 음. 그런데 이 건축 바닥이 무조건 '안돼~'만 있는 것은 아니기에 이 맹지에도 집을 지을 수 있는 방법이 있습다.


 첫째로 다른 땅 주인에게 집을 짓기 위해 필요한 도로 넓이만큼 땅을 사면 됩니다. 


 둘째로 땅을 사지 못한다면 타 지주에게 통행료를 지불하고 사설 도로를 만들어서 관할 건축과에 허가를 받으면 된다.


 우리나라 사람들은 '情'이 있으니 참 쉽겠죠?


 절대 쉽지 않습니다. 땅가진 사람 (보통 부자들이겠죠.)이 뭐가 아쉬워서 내 땅을 갈라주겠습니까? 


아 또 한 가지 방법이 있습니다.


위에 말한대로 건축법에 맞도록 도로교통부에서 125대 와 접하는 도로를 만들어 주면 됩니다. 


 이런 일은 천운이 있으면 가능합니다. 맹지를 샀는데, 몇년 뒤에 도로가 닦이면 로또에 버금가는 시세 차익이 생기는데요. 로또 당첨 확률 1/800만 보다 조금은 어려울 겁니다. 


 토지이용계획원이라는 것을 확인해 보면 가끔 '예정 도로'라는 것이 보입니다. 어떤 분들은 이 '예정도로' 가 맹지를 지나가도록 되어 있어서 덜컥 '맹지'를 사게 되는 경우도 있습니다. 


 그런데 중요한 것은 말그대로 예정 도로라는 것입니다. 그 예정이 바뀌어 도로의 위치가 맹지를 벗어난 곳에 설치 될수도, 아예 도로가 생기지 않을 수도 있습니다. 


 '맹지'는 간 크게 넘기려는 지주는 주변 시세와 비슷하게 내놓고 부동산하고 짜고 칠 때가 있기도 하지만 보통은 지주가 자기 땅이 '맹지' 임을 알기에 주변 시세보다는 싸게 내놓는 것이 보통입니다. '맹지'는 땅주인 입장에서는 누구든지 가져만 가주면 '쌩유 베리 감사'한 일이니까요.


  몇 년전에 아마 뉴스에서 강호동씨가 구매했던 평창땅을 모 단체에 기부했다는 기사를 본 적이 있으실겁니다. 기부가 아름답기는 하지만 왜 그가 몇 십억원 가치의 '맹지'를 샀을까요? 그 당시 평창올림픽에 대한 투기 수요로만 그가 지탄을 받은 것은 아닐 겁니다. 일반인이 모르는 도로개설 등이 끼어 있지 않았을까라고 조심스레 짐작해 봅니다. 


 역시나 세상에는 분명히 '그들만의 리그'가 있다는 것이 새삼스레 재증명 되는 일화 입니다만, 그런 이들처럼 국토계획 정보를 좌지우지 하는 이들과 접촉하지 못하신다면 '맹지'는 잘 구분해서 구경하러 가지도 마시기 바랍니다. 


 또한 '맹지'를 사게 되는 경우는 다양 한데요. 착각에 의한 매입을 할 때도 있습니다. 사람도 다니고 차도 다니는 땅이 분명히 내가 산 땅에 붙어 있어서 도로인 줄 알았는데, 그냥 남의 땅을 다니다 보니 생긴 사설 도로일 수도 있습니다.

 

 또 분명히 정부에서 만든 도로에서 125 대라는 땅을 봤지만 중간에 127대에 건물이 없어서 127 대와 125 대가 같은 땅처럼 보일 경우에도 그럴 수 있습니다. 


 땅을 사는 님들은 꼭 '민원24' 에서 '지적도' 및 '토지 이용 계획원' 2개의 서류는 떼 보고 사려는 땅의 지번을 꼼꼼히 봐야 합니다. 


 저는 맹지 살 걱정을 하지 않습니다. 건설회사를 다녀서 잘 알아서 그런 것이 아니고, 남의 집만 열심히 짓다보니 죽기전에 땅을 사서 집을 지을 일이 없을 거라는 사실을 좀 오래전에 알게 되었기 때문입니다. 켁.

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