비건축인을 위한 '집짓는 과정' 소개

 우리가 한평생 살다 보면 내 집을 지을 수 있는 기회가 올 거다.(물론 오지 않을 수도 있다.) 혹여나 집을 지을 준비 하는 비건축인을 위해 미지의 세계인 집 짓는 과정을 간략하게 적어 보겠다. 


1. 땅사기 - 우선 집 지을 때 제일 중요한 것은? 당연히 땅이다. 주택을 짓는다면 서울에서는 무조건 건축비보다 땅값이 최소 300%는 비싸다. 땅은 가격도 중요하지만 위치가 제일 중요하다. 예전에 근무하던 회사에서는 내가 힘들다고 원룸을 얻어줬는데, 원룸에서 100m 떨어진 곳에 호프집이 있어, 잘 때마다 우는 언니들, 음정 박자 무시하고 노래 부르는 형님들, 이유는 딱히 없어 보이는데 소리치는 형님 등등 갖가지 인간들로 잠을 설치기 일수였다. (무슨 평일인데도 새벽 2~3시까지 술 쳐 잡수는 건 일상다반사였다.)

 

 주택은 주거의 효율성을 높이기 위한 전용 주거 지역에 짓는 것이 좋다. '전용주거지역'어려운가? 쉽게 생각해서 땅을 보러 갔을 때 전.후방 200~300m 이내로 간판이 하나도 없고 사람 사는 주택만 깔려 있다면 '전용 주거 지역'으로 보면 된 다.


 땅을 살 때 주의점은 토지대장, 건축물대장, 등기부등본, 토지이용계획확인원을 꼭 떼 봐야 한다. (나중에 기회 되면 위의 4가지 서류 보는 법을 적어 보겠다.)


1) 등기부 등본은 토지나, 건물로 융자를 받은 금액을 확인해야 한다. 이거 모르고 사면 걸려있는 빚이 그대로 승계 된다.


2) 토지이용계획확인원은 말 그대로 그 토지를 어떻게 이용할지, 어떻게 이용해도 되는 지가 적혀있다. 지역. 지구부터 어떤 건물을 지을 수 있는지? 몇 층까지 지을 수 있는지? 예정 도로가 개설 되는지 등의 모든 정보가 있다고 보면 된다. 건축을 전공하지 않은 자라도 이 서류를 몇 번 정독하면 대략 그 대지의 성격을 알 수가 있다. 운 좋으면 경전철이나, 도로 신설이라는 노다지를 볼 수도 있는 서류다.


3) 토지 대장이나 건축물 대장은 정확한 토지의 면적과 건물의 면적을 알아야 평 수 사기 당하지 않고 제 값을 치르고 구매할 수 있으니 신중히 잘 봐야 한다. 그런데 보통은 몇 십년 지난 허름한 건물이 있는 집은 어짜피 부수고 새로 지어야 하니까 건물값은 치르지 않고 토지 값만 치른다. 


 뭐 그 외에 자녀들의 교육문제, 병원.마트등의 인프라문제, 직장까지의 거리 등등 여러가지가 더 있지만 이런 건 맥주 세 병에 땅콩 한 접시처럼 일반 사람들도 쉽게 생각할 문제니 논외로 치자.


 음. 향은 동.남향이 좋지만, 요즘엔 에어컨 및 난방기와 태양열 반사 필름 등으로 향의 중요성은 옛날만 못하지만 자연적인 냉.난방 효과는 정남향이 동남향보다는 좋다.


2. 설계의뢰 - 자 땅을 샀다면 건축사사무소에 설계 의뢰를 하자.


 설계 사무소에서 주로 해주는 일은 1)설계 2)건축허가(건물을 지어도 된다는 허락) 3)준공허가(사용승인이라고 해서 건물이 도면 및 건축법에 의해 제대로 지어 졌는지 확인하는 허가) << 이 세가지가 주요 업무이며 건물이 제대로 지어지고 있는지 확인하는 감리비는 별도이다.


 설계사무소도 종류가 다양하다. 아파트 전문, 근린 생활시설 전문, 종교건축 전문, 전원주택 전문, 도심형 생활 주택 전문, 허가만 받아 주는 사무소 등 종류도 다양하고 평 당 설계비도 다양하다. 내 집을 지을 정도면 건축 하는 사람 한 두 명은 알거라 생각한다. 우선 소개 받은 사무소 1~2개 찾아보고 내가 산 땅 부근에 있는 사무소 2개 정도 찾아가 본 후 내 생각에 맞는 컨셉을 잡아주고 가격도 적당한 사무소와 계약하고 설계를 의뢰하자.


 '적당한 설계비는 얼마인가?' 라고 하면 딱히 답은 없다. 다만 경험치로 말해 보자면 평당 설계비가 10만원 이하면 그냥 저냥 집이 서있을 설계만 가능하다. 내 맘에 들때까지 계속 협의하고 수정하고 협의하고 수정하고 싶다면 평당 설계비는 최소 15만원선은 되야 적당할 것으로 보인다. 


설계의뢰시는

1) 자신의 가족구성원수

2) 원하는 방(옷방, 거실, 아이방, 안방, 주방, 창고, 주차 대수[물론 주차대수는 건축법에 맞게 해야하지만 일단 보유 차량 대수에 준함), 욕실 갯수(안방 전용, 손님 전용 등)

3) 마당의 유무 및 층수

4) 지하층의 유무

5) 옥상의 활용 여부

6) 외부 마감재

7) 내부 마감재

8) 클래식한 것이 좋은지, 현대적인 것이 좋은지

정도는 종이에 메모하자


 평소에 이쁘게 눈 여겨 본 주택의 사진 몇 장까지는 준비해서 가자.

 (다만 건축 설계 사무소의 소장님들 존심을 건드리지는 말자. '이 사진대로 설계 해주세요.' 이 말을 제일 싫어 한다. 왜 그런가 하면, 건축가 들의 설계는 일종의 창작 활동이라서, 남을 따라 하는 것을 아주 싫어 한다. 작가 주의 적인 성격이 많은 건축을 공학과 예술의 집합이라고 생각하는 사람들이 많다. 특히나, 인맥 통해서 이름 좀 날린 사람들은 실제로는 예술가 기질이 다분하다. 이런 유명한 사람들한테 보여준 사진대로 지어 주세요.'하고 말하면 아마 뺩을 맞을 지도 모른다. 왜 그들이 건축을 예술로 생각하는지 설명하면 지면이 너무 많이 필요해서 생략한다. 다만 14년째 건설 시공회사에 있는 내 눈으로 볼 때는 건물도 하나의 물건이다. 사람의 편리를 위한 물건.)


 그리고 한 가지 더 중요한 것이 있다.

 

 그건 세월에 따른 가족구성원 숫자의 변화인데, 우선 부모님을 모시고 살고, 아이들이 커서 결혼등으로 분가하고 나서 남는 방을 어찌 사용할 것 인가까지 고려 해 놓는 것이 좋다.


 우리보다 보통 10년을 앞서 가는 요즘 일본의 풍토는 아이들이 커서 분가 하면, 아이들이 쓰던 옛날 방을 세를 놓는 쪽으로 가고 있다. 세를 놓을 거라면 2층 집을 짓는 것이 좋다. 건물 내.외부계단을 초기에 만들어 놓고 가족이 살 동안은 내부 계단으로 오르내리고, 나중에 내부 계단을 막고 1층은 세를 놓고 2층은 부부가 사는 방안도 좋다.(층간 소음 문제 등을 피해서 주인집은 꼭대기 층이 좋다.)


 물론 이런 일련의 과정은 몇 년 또는 몇 십년 후에 해도 좋지만, 리모델링을 하면 의외로 돈이 많이 든다. 원천적으로 고칠만한 꺼리를 줄여 놓는 게 좋다.

 설계 사무소와 충분한 얘기를 나누었다면 설계를 진행 시켜서 마음에 들 때까지 도면을 수정하여 최종적으로 설계를 확정하여 건축허가를 낸다. 반드시 충분한 얘기를 하고 내 맘에 쏙 들어올 때까지 협의해야 한다. 최근에는 스케치업이라고 하는 3차원 프로그램을 써서 자세히는 아니어도 상담시에 대략 이런 분위기의 집이 지어진다고 시뮬레이션을 해 준다.


 실제로 건물을 짓다가 '아 이거 좀 고치자', '저거 좀 고치자'해서 손바닥 뒤집듯 쉽게 설계를 바꿀 수 없는 노릇이다. 건축법도 따져 봐야하고, 구조도 생각해야 하고, 시공사가 지을 수 있게 도면도 바꿔야 한다. 설계 변경은 빠르면 1~2일 에도 가능하지만 구조 검토까지 해야 하는 상황이면 1~2주일 금방 지나 갈 수도 있다.

 

 가끔 돈을 아끼기 위해 건축주가 건축 허가를 내기도 하는데, 건축법에 취약하여 건축 설계사무소에서 7일 이면 허가를 득할 것을 한 두달 허비하는 일이 없기를 바란다.


3. 시공사 선정 - 자 설계가 끝나고 건축 허가까지 득했다면 이제는 설계 도면대로 시공해 줄 시공사(건설사)를 선정해야 한다. 시공사를 선정할 때 주의점은 꼭 도면을 주고 견적을 내라고 해야 한다. 평당 얼마에 한다는 놈들은 다 뻥이다. 본인의 지인이 아는 곳에 1~2개, 설계 사무실에서 추천하는 곳 2개, 인터넷으로 '주택 시공 전문'이라고 찾은 데 2개 정도 견적을 의뢰 해보는 것이 좋다.


1) 꼭 견적을 의뢰할 때는 도면을 주고 도면대로 견적을 해 달라고 해야 한다. 간혹 보면 도면도 보지 않고 평당 얼마에 지어주겠다고 하는 업체가 분명 있기 마련인데 이런 업체는 다 거짓말쟁이들이다. 어떻게 지어야 할지도 보지 않고 얼마에 가능하다고 말 한다면 무조건 사기꾼이라 보면 되니 이런 미칭 업체는 딱 잘라버려야 한다.


2) 여러 군데에서 견적을 받으면 꼭 번거러워도 엑셀에 모든 회사의 금액을 풀어서 대비하라 총액만 보고 계약하면 나중에 빼 먹은 아이템의 금액이 크다면 시공사에서 책임지지 않고 나 몰라라 할 가능성이 높다. 같은 도면으로 견적을 하면 큰 아이템은 거의 같은 이름으로 되어 있을 것이니 우선은 공사금액이 제일 높은 것을 기준으로 타 업체의 견적서를 엑셀에 늘어 놓으면 될 것이다.


 이거 힘들다고 소홀히 하면 안된다. 건축물 시공에서 제일 중요한 것은 돈이다. 땅을 사고 나면 집을 지을 그대 님들 수중엔 보통 돈이 얼마 없다. 보통 주부들은 콩나물 하나를 사도 비교 하는데. 하물며 몇억~몇십억이 되는 집을 짓는데 견적 비교 정도의 노력은 꼭 해야한다.


 그렇다고 견적서 받은 거 모두 설계 사무실에 주고 어디가 좋은지 묻지 마라. 믿고 안 믿고 전에 돈에 관한 것은 내 자신이 계산해 보는 것이 제일 중요하다. 그리고 사실 설계 사무실도 시공 쪽에는 어두워서 잘 모른다. (그래도 어려우면 지인 찬스를 쓰길 바란다 분명이 두세 다리 건너면 건축 시공에 관련된 사람이 걸린다. 용돈 좀 주고 꼭 본인의 집을 짓기에 좋은 금액을 가진 회사 및 자격 요건을 검토해 달라고 하는 것이 좋다. 위에 말했지만 다시 한번 말하면 설계 사무실은 시공에 관련해서는 잘 모른다. 십수년 걸쳐서 깨달은 것이다. 그들은 건축공학가와 예술가 사이의 중간계에 놓여 있기에 현실적인 돈에 대해서는 잘 모른다.)


3) 최적의 견적을 받기 위해서는 설계 때, 건축사에게 요청해서 건물에 쓰이는 자재명을 지정해 달라는 것이 좋다. 자재명이 지정되면 시공사 임의대로 견적 할 여지가 줄어들어 실제 건축비에 근접한 금액으로 견적가가 모아질 가능성이 높아 진다.


4) 아. 시공사 견적을 여러 군데 받았다면 제일 싼 곳과 제일 비싼 곳은 빼는 것이 좋다. 이렇게 두 개의 업체를 빼면 중간에 평균 값을 가지는 업체들만 남게 되어 견적 금액의 신뢰도가 높아진다. 자 이렇게 시공사의 견적을 받아서 내용도 충실하고 금액도 적당한 업체를 찾았다면 계약하고 실제 건물 짓기가 시작된다.


 시공사와 계약시 제일 중요한 것은 여러가지가 있지만, 공사 기간을 정확히 명시하여야 한다. 공사 기간을 정확히 명시해야 하는 큰 이유는 그 기간 안에 건물을 완공하지 못했을 경우 '지체상환금' 이라는 위약금을 받아낼 수 있기 때문이다. 지체상환금은 보통 계약 금액 총액의 '0.1%/일'정도의 금액을 보통으로 하고 쌍방이 협의하면 '0.3%/일'도 가능하다. 지체상환금은 따로 시공사로부터 받는 다기보다는 내가 계약한 금액에서 공제하고 주면 된다고 보면 된다. 


 (지체상환으로 인한 계약 금액 공제는 법정에 가도 건축주가 이긴다.) 


 만약에 공사가 늦어질 경우에, 10mm이상의 비 또는 눈, 태풍 등의 자연적인 현상으로 공사를 못했다면 그 일수 만큼은 늘려줘야 한다는 것만 기억하자.


 주택의 평 단가를 얼마라고 말하는 건 매우 위험하지만(위에 말한 대로 도면을 못했고 재료의 수준에 의해 천차 만별 이지만 ) 대략 개인 단독 주택은 평당 400만원 ~ 500만원의 건축비는 예상해야 한다.

평창동이나 성북동의 고급 단독 주택은 평당 1000만원~ 2000만원 봐야 한다. 이런 차이는 실제로 몸의 뼈와 같은 역할을 하는 구조체에서는 큰 차이가 없다. 사람의 옷에 해당하는 마감재의 수준에 따라 크게 달라 진다. 



[나의 건축시공 주특기는 성당공사인데, 2010년 현장 마지막 건물로 위와 같은 주택을 한번 지어 봤다.( 그 뒤로는 계속 건설사 본사 근무 中. 대략 저런 느낌의 건물이고 지하1층 지상2층, 연멱적 200평에 18억원 정도 들었다. 평당 900만원 꼴이다.]


4. 집짓기 시작 - 시공사가 선정되면 구청이나 시청에 건물을 짓겠다는 '착공계'를 구청 등에 접수하고 이게 수리 되면 그때부터 본격적인 집 짓기가 시작되는데 이 착공계 수리는 보통 7일~14일 정도 걸린다고 보면 된다. 계약 후 보름 정도 있다가 실질적인 공사가 시작 된다고 보면 된다.


 만약에 그 이전에 건물이 존재하고 있다면 규모에 따라 다르지만 대략 7일 정도의 건물철거기간이 추가 된다.


 집을 짓게 되면 작은 건물이라도 감리원을 고용하도록 하자. 1~2백평 이내면 보통은 감리원이 필요 없지만, 돈 좀 더 써서 내집 제대로 지을 수 있게 감리원을 쓰도록 하자. 법적으로 감리원을 써야 하는지 말아야는 지는 설계 사무소와 의논하면 된다. 


 감리원의 주된 업무는 시공사가 도면 및 시방서(각 공사별로 설명서 같은 글)에 의해 제대로 공사를 진행하는지 감독하는 사람이라고 보면 된다. 예전에는 본인의 집을 설계한 설계 사무실이 감리를 할 수 있었지만, 최근에는 다른 설계 사무실에서 감리를 보게 한다. 아무래도 실 설계자보다 타 설계 사무실에서 감리를 해야 좀더 객관적인 감독을 할 수 있기 때문인데, 감리원은 구청 건축 담당에게 물어보면 좀 더 믿을 수 있는 업체와 연결 될 수 있다. 


 감리원은 매일 현장에 상주 시키는 것이 좋지만 금액이 다소 비싸니 비상주로 일주일에 1~2회 방문시키는 것이 좋다. 건물을 짓게 되면 물론 설계 사무실, 감리원, 시공사 모두를 신뢰해야 하지만 제 1순위 신뢰는 설계사무소, 2순위 신뢰는 감리원, 3순위 신뢰는 시공사 순으로 하는 것이 좋다. 시공사는 아무래도 건축주를 속여서 등급이 낮은 자재를 사용하면 그 만큼의 이익이 돌아오기에 조금 불손한 의도가 섞일 가능성이 크다.(요즘엔 쌍팔년도 때 랑은 달라서 건축주를 속이려 드는 시공사는 거의 없으나 그래도 소규모 건설사에서는 왕왕 있다고 보면 된다.)


실제적인 집짓기의 순서는


1) 토공사 (지하층이 있다면 시일이 좀 소요된다.)

2) 골조공사 (건물의 뼈다귀를 만드는 일로 보통은 철근콘크리트와 철근, 거푸집을 가지고 만든다.)

3) 벽돌공사

4) 방수공사

5) 미장공사

6) 타일공사

7) 천정공사

8) 벽체공사

9) 바닥공사

10) 마감재공사

11) 조경공사

12) 부대토목공사


정도로 보면 되고 전기와 설비 공사는 건물 짓기 시작할 때부터 끝날 때까지 계속 진행된다고 보면 된다.

5. 건물이 완성되면 '건축물사용승인'을 설계 사무실과 시공사가 협력하여 허가청에 집어넣게 되고, 이것을 허가청에서 직접 확인하면 '건축 물사용승인(=준공)'이 된다. 준공이 난 후에라야 '등기부등본'이 발행된다. '등기부 등본'이 발행 되어야 비로소 법적으로 내 집이 생기게 된 것이다.


 그런데 아쉽게도 건축물의 준공이 났다고 해서 건축물의 완공을 의미하지는 않는다. 일반적으로는 준공 후에라도 하자나 손을 볼 곳이 남게 되므로 시공사와 계약시에는 최종 잔금은 꼭 준공(=서류적인 완공)시에 치르는 것 보다 설계자 및 건축주의 완공 승인(더 이상 손볼 곳이 없을 때)시 지급 한다고 하는 것이 좋다. 그래야 돈 다 치르고 발견된 하자 보려고 싸울 일이 줄어든다. 


 또한 잔금 치르기 전에 중요한 것이 '하자보수증권'을 시공사로부터 받는 것이다.


 하자 보수증권은 만약에 준공 후에 하자가 생겼을 때는 시공사가 그 하자를 고쳐줘야 할 책임이 있는데, 이 책임을 회피하거나, 부도가 났을 경우 하자 보수증권을 일반 보험처럼 집의 하자를 보수하고 증권을 발행한 회사로부터 하자 보수금액을 청구해서 받을 수 있는 증권이다. (다행히 요즘은 주택공사 사용승인 신청 때 꼭 하자보수증권을 확인 받아야 한다.)


 각 공사의 종류마다 하자 보수 기간은 다르지만 골조는 대략 5년, 방수는 3년, 전기.설비,건축 마감은 1년 정도이다. 하자 보수증권을 발행하는데 큰 금액은 들지 않지만 AS에 대한 기간을 늘리고 싶다면 계약시 골조 5년, 그외 모든 공사는 3년으로 정하는 것도 소비자인 건축주입장에서는 좋을 것이다. 시공사에서 만약에 골조 외의 공사 3년에 난색을 부린다면 강하게 '그정도 자신도 없냐고?' 밀어 붙이는 것이 좋다.

  

 음. 이 정도가 건물 지을 때의 과정 및 주의점이 되겠다.


 그런데 건물을 짓는 과정에서 주의점이 몇 가지 있다.


첫 째로 잘못된 점이 있다면 그 일을 하는 작업자에게 직접 말하지 마라. 그 작업자는 대게 몇년 ~ 몇 십년 동안 그 일만 해온 사람들이 많은데, 보통의 일반 건축주는 건물을 문외한인데, 그런 사람에게 지적 당하면 아무리 잘못 했더라도 꿈틀해서 싸움까지 이를수도 있다. 원숭이도 나무에서 떨어질 때가 있듯이, 그 분야의 전문가더라도 실수 할수 있다. 잘 못된 곳

을 발견했다면 1차적으로는 시공사 소장이나 설계사무실 또는 감리에게 말해서, 다시 그들의 입으로 잘못된 곳을 수정하는 것이 좋다.


둘째로 아무리 21세기가 되었어도, 건축은 정말 노동집약적인 일이라, 사람들을 대할 때 친절하게 대하는 것이 좋다. 뭐 먹을 것을 무한정 대접하란 뜻은 아니고, 지나가다가 '아 더운데(추운데) 고생이 많으십니다.', '우리집을 위해 수고해줘서 고맙습니다.'정도의 멘트만 날려도 효과가 좋다. 물론 작업자 뿐만 아니라 설계사무소, 시공사 사람들, 감리와도 인간적인 교감을 한다면 0.0000001%라도 더 좋은 집으로 결과가 찾아 올것이다.


셋째로 나도 많이 겪어봤는데, 덮어놓고 의심하는 건 자제 하자. 시공사에서 들은 말이 의심스럽다면 그 의심에 대한 정확한 식견이 있다면 서로 언쟁해도 되지만 그런 지식이 없다면 그 자리에서는 동의하고 설계사무소나 감리에게 물어봐라 '이게 맞는지? 저게 맞는지?' 확인해보고 의심 해도 늦지 않다. 만약 그 의심이 설계사무소나 감리에게 든다면 거꾸로 시공사에 자문해봐도 좋다. 정말 덮어놓고의 의심은 답이 없다. 그 사람만 미워지고 의심만큼 삐뚤어지고 싶은 충동에 휩싸이곤 한다.


넷째로 그대님이 일반인이지만, 건축하는 사람에 뒤지지 않을 수 있는 게 있다. 그것은 마감공사 때다. 무언가 삐뚤어 졌다거나, 벗겨졌다거나 하는 등의 것들이 보이면 메모하고 휴대폰으로 사진 찍어서 지체없이 시공사나 설계자와 협의하기를 바란다. 인지상정이라고 내 눈에 잘못되 보이는 것은 십중팔구 잘못된 것일 가능성이 높다. 그리고 요즘엔 인테리어에 대한 일반인의 눈이 많이 높아져서 건축적인 부분만 놓으면 건축계에 있는 사람이 당연히 더 많이 아는데, 집꾸미고 하는 인테리어적인 눈은 일반인 중에서도 건축계에 있는 사람들보다 눈이 높은 경우가 더러 있다.


다섯째로 내집을 지으면서 가이드를 보고 싶다면 이책 저책 뒤지지말고 '건축기술지침 1권, 2권을 사서 읽어보길 바란다. 이책은 깊게 들어가야 하는 책이지만 그대님들은 그냥 가볍게 소설처럼 3번정도 읽고 내집을 지을 동안에 진행 되는 부위를 좀더 깊게 읽어 가는 식으로 하면 좋을 거 같다.


혹시나 지금 집을 짓고 있는데 궁금한 분들은 질문 사항을 게시글의 댓글로 물어 보면 아는 선에선 제 3자의 입장에서 답해 드리겠다. 자 열심히 살아 집을 짓는 그대님들 이쁘고, 기능적이고 살기 참 좋은 집을 짓길 바란다.

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